[11월25일 17:00 인베스트조선 유료서비스 게재]

기대수익률이 하락한 오피스빌딩을 대신해 대형 마트와 백화점·쇼핑몰(이하 리테일)이 투자 대안으로 자리잡고 있다. 롯데쇼핑을 비롯해 포스코그룹, 한라, 대성산업 등이 재무구조 개선을 위한 리테일 자산 매각에 국내 기관투자자들이 적극 투자했다.

리테일 투자의 기대 배당 수익률은 6.5% 내외이다. 반면 오피스빌딩은 4% 중반까지 하락했다.

25일 인베스트조선 리그테이블과 세빌스코리아에 따르면, 3분기말까지 거래된 리테일(쇼핑몰, 백화점, 마트 등) 규모는 1조5400억원이며 연말까지 완료될 거래까지 포함하면 2조40000억원을 넘어설 것으로 보인다. 지난해보다 2000억원 가량 늘었다. 복합쇼핑몰을 비롯한 마트 부지 등에 대한 선매각 거래까지 감안하면 거래 규모는 3조원을 웃돌 것으로 추산된다.

지난해에는 자산운용사 또는 부동산투자회사들이 보유하고 있던 홈플러스 매장에 대한 투자자 교체성 거래가 주를 이뤘다면 올해는 전략적 투자자(SI)의 재무구조 개선을 위한 자사 매각이 주류다. 자산을 매각 후 임차를 할 경우 임차비용을 부담해야 하지만 차입금 상환에 따른 이자비용 감소, 자산 보유에 따른 감가상각비 등을 고려했을 때 회계상 이익이 상대적으로 크기 때문이다.

롯데쇼핑은 보유 부동산을 묶어 싱가포르 증시에 리츠(REITs) 형태로 상장하려던 계획을 접고, 국내 기관투자자에게 매각했다. 지난 8월 롯데백화점 일산점·상인점, 롯데쇼핑 구미점·부평점·당진점·평택점을 6017억원을 받고 KB자산운용에 매각했으며 현재 5000억원 규모의 롯데백화점 포항점·동래점, 롯데마트 동래점·성정점·군산점 매각을 진행하고 있다.

대우인터내셔널도 비핵심자산 매각에 나서 마산 대우백화점 영업권은 롯데쇼핑에, 건물은 KB자산운용에 매각했다. 대성산업도 연내 매각 완료를 목표로 신도림 디큐브몰을 JR자산운용이 설립할 리츠에 팔기로 하는 양해각서(MOU)를 체결했다. 한라(구 한라건설) 역시, 서울 가산동 하이힐 복합쇼핑몰(현대백화점 아울렛)을 KTB자산운용의 펀드에 매각했다. 매각가는 3293억원. 이 밖에 롯데아울렛이 들어선 고양종합터미널 등의 거래가 이뤄졌다.

양미아 세빌스코리아 전무는 보고서를 통해 “2000년대 중반부터 롯데쇼핑의 자산유동화거래를 시작으로 대형마트나 백화점의 세일앤리스백 사례가 늘어나고 있고, 투자자는 이를 통해 장기간 임차인을 확보하고 안정된 임대료를 예상할 수 있다”고 설명했다.

거래 구조 측면에서는 리테일 투자의 위험 요소인 투자 회수(EXIT) 부문을 완화하는 거래 구조가 등장해 관심을 끌었다. 롯데쇼핑의 6000억원대 매장 유동화는 임대료를 매년 인상하는 방식이 아닌 매각 후 1~7년까지는 매출액의 4.95%를 고정으로 지급하고 7년째 되는 시점에 시장 금리를 고려해 임차료를 조정한다. 이전까지 대부분의 리테일 자산 거래는 매년 임차료를 인상하는 형태였다.

부동산투자업계 관계자는 “임대료를 매년 인상할 경우 자산의 평가가치가 오르고 향후 매각 과정에서도 걸림돌이 될 수 있지만 임차료를 시장금리로 조정할 경우 당시의 캡레이트(Cap Rate)를 반영한 거래 가격 산출이 가능해 투자자의 투자회수 가능성을 높인다”고 말했다.

한편, 리테일 투자 시장은 현재 운용중인 매장에서 한 발 더 나아가 투자자와 쇼핑몰 운용사가 공동으로 개발사업으로 확장하고 있다. 신세계프로퍼티에서 개발중인 하남유니온스퀘어는 미국의 터브먼 자회사 터브먼아시아와 신세계그룹이 각각 30%와 70%의 지분을 투자하기로 했고 롯데자산개발에서 개발 중인 복합쇼핑몰은 롯데쇼핑의 장기 임차를 전제로 선매각을 진행하고 있다.