정부가 상업용 부동산에도 주거용과 비슷한 과세방침을 보이며 증권사들이 긴장의 끈을 놓지 못하고 있다. 상업용 부동산의 공시지가 오르며 세금부담이 늘어날 가능성이 커졌고, 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주어지는 면세 혜택도 사라질 가능성이 제기되고 있다. 코로나19로 해외 투자길이 막힌 데다, 국내 투자경쟁이 치열해진 상황에서 더더욱 수익을 내기가 어려워질 거라는 우려다.

지난 3일 국토교통부가 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따르면, 정부는 2028년까지 상업용 토지 공시지가 현실화율을 기존 67%에서 90%까지 올리겠다는 목표를 세워뒀다. 연간 3%포인트 수준으로 현실화율을 높일 계획이며 공시가격은 연간 3.5%에서 최대 4.7%까지 많아진다.

공시지가는 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 공시되는 땅값으로 취득세, 보유세 등의 세금을 매기는 지표가 된다. 1989년 토지지가 안정을 목적으로 도입되면서 통상적으로 시가보다 낮게 형성되어 왔다. 이번 국토부의 계획대로 시가와 공시지가의 차이가 좁혀지면 그만큼 상업용 부동산에 대한 세금 부과가 늘어나게 된다.

부동산 투자은행(IB)업계에서는 공시지가 현실화 방안을 사실상 세수 확대를 위한 정책 전환이라고 보는 시각이 많다. 국내 공시지가의 특성상 시장가치보다는 정부 정책에 따라 좌우되는 가격이라는 해석이 일반적이기 때문이다. 이 때문에 프랑스나 싱가포르 등은 공시지가 대신 시장가치에 더 근접한 임대료를 기준으로 부동산세를 매기기도 한다.

증권사들은 당장 내년 부동산 투자 먹거리가 고민이라는 말이 나온다. 적어도 내년 상반기까지는 코로나19가 지속될 것으로 예상되는 가운데, 물류센터나 프라임 오피스 등 국내 부동산 매물들은 유동성의 영향으로 이미 가격이 많이 오른 상태다. 해외 투자길은 사실상 막혀있다.

이런 상황에서 세금 부과 움직임이 현실화되면 부담이 더욱 커질 수밖에 없기 때문이다.

한 IB업계 관계자는 “이전부터 상업용 부동산 세금 부과 움직임이 있었긴 하지만 최근 들어 속도가 부쩍 앞당겨진 느낌”이라며 “정부 정책이 상황을 봐서 유예를 했다가 강화도 했다가 하는 등 운영의 묘가 필요한데 상당히 아쉽다”라고 말했다.

부동산 투자 뿐만이 아니다. 프로젝트파이낸싱(PF) 사업도 세금 부담이 늘어날 가능성이 커졌다. PFV에 주어지던 '취득세 중과 배제 혜택'이 내년 말로 종료될 가능성이 급부상했기 때문이다. 현실화하면 시행이익 감소로 PF 시장 자체가 위축될 수 있다는 우려가 나온다.

PFV나 리츠, 펀드 등은 그동안 수도권에서 부동산개발사업을 할 때 300%의 취득세 중과세를 면제받아왔다. 지방세법상 수도권 등 과밀억제권역으로 제한된 지역에서 부동산을 취득할 경우 농어촌특별세를 포함해 최대 9.4%의 세금을 물어야 하지만, 이를 면제받는 PFV 등은 4.8% 수준만 내면 됐다.

이 규정은 당초 2014년 일몰 예정이었지만 업계의 반발로 세 차례에 걸쳐 2021년까지 연장됐다. 2015년 전후만 해도 일몰 규정을 아예 없애자는 주장도 나왔지만, 지금은 연장조차 쉽지 않은 상황이다. 부동산 가격이 크게 상승한데다, 현 정부가 부동산에 대한 과세 부담을 늘리는 정책 기조를 유지하고 있는 까닭이다.

취득세 중과가 현실화되면 당장 시행사업 이익이 줄어들 것으로 증권 및 운용업계에서는 내다보고 있다. 기관투자자의 투자유치를 받는 것도 어려워질 수 있다. 이미 2018년 감면 혜택이 줄어들며 취득세율이 2.4%에서 4.8%로 두 배 가까이 뛰었는데, 또 다시 두 배로 뛰면 수익률을 맞출 도리가 없다는 것이다.

증권사의 한 관계자는 “정부가 그동안 주택 공급을 늘리겠다고 공언했는데 실제 세금 부담이 커지면 시행사들이 수익률을 못 맞춰 오히려 민간 주도의 주택 공급은 줄어드는 상황이 발생할 수 있다”라고 말했다.