서울 강서구 마곡동 생활형숙박시설(생숙) '롯데캐슬 르웨스트'가 올 8월 31일 준공을 앞두고 잡음이 이어지고 있다. 금융권의 잔금 대출 제한에 수분양자의 잔금 납입 여부가 불투명한 상황인데, '사기분양'을 이유로 수분양자들의 계약 취소 소송이 진행중이다.

롯데건설은 롯데캐슬 르웨스트의 잔금 일정을 확정하지 못했다. 생숙을 담보로 대출을 주선할 금융기관을 찾지 못했기 때문이다. 정부가 생숙을 주거용으로 사용하면 불법으로 간주하겠다고 발표한 이후 은행권은 생숙 담보 대출을 제한하고 있다.

롯데건설은 "롯데캐슬 르웨스트에 잔금 대출을 하겠다는 시중은행이 있다"며 "현재 금리와 대출한도 수준을 협의하고 있다"고 밝혔다.

수분양자와 갈등도 이어지고 있다. 지난 4월 수분양자들은 시행사 마곡마이스PFV, 시공사 롯데건설, 분양대행사 태원씨아이앤디를 상대로 '사기분양 계약의 취소를 구하는 손해배상청구 소송'을 제기했다. 

롯데건설과 수분양자의 입장은 엇갈린다. 롯데건설은 "분양 당시 생숙을 주택용도로 사용할 수 없으며 이를 위반하면 처벌 및 행정제재를 받을 수 있다는 점을 확인서에 명기했다"고 주장한다. 

국토교통부는 생숙을 주거용으로 불법 사용 시 이행강제금을 부과한다는 내용을 2021년 1월에 배포했다. 르웨스트의 분양은 그 이후인 8월에 이뤄졌다. 부동산 활황기였던 당시 아파트의 대체제로 생숙의 수요가 늘면서 준주택에 포함될 거라는 기대감이 커졌지만, 예상과 달리 준주택으로 용도 변경이 이뤄지지 않고 있다.

롯데건설은 "입주예정자 동의서를 받아 용도를 오피스텔로 변경할 수 있는지 협의 중"이라며 "지하주차장, 복도 폭 등은 오피스텔 기준에 맞출 수 있는 여력이 있다"고 전했다.

수분양자가 잔금을 내지 못할 경우 중도금 대출금은 시행사 마곡마이스PFV가 떠안을 가능성이 크다. 총 잔금은 약 4000억원으로 추산된다.

수분양자가 잔금을 미납하면 부동산 계약 해지 사유가 된다. 시행사는 수분양자에 계약금을 제외한 중도금(계약서에 따라 일부 금액을 제외)을 돌려줘야 하며, 시행사의 지급보증으로 수분양자가 금융기관에서 중도금 대출을 받은 경우 금융기관은 시행사에 대위변제를 요구한다. 현재 수분양자들은 분양대금 중 계약금(10%)과 중도금(60%)을 냈으며 잔금(30%)만 추가로 내면 된다.

마곡마이스PFV 감사보고서에 따르면 마곡마이스PFV가 수분양자 중도금 대출에 지급보증을 섰으며, 중도금 대출 이자를 대납하고 있다. 대출금액은 6081억원, 보증금액은 7298억원이다. 이는 롯데건설에도 부담으로 작용한다. 롯데건설이 마곡마이스PFV 지분 29.9%를 보유한 최대주주기 때문이다. 즉 롯데건설은 수분양자에게 분양대금을 받아야 하는 동시에 시행사에서 공사비를 수령해야 하는 위치다.

PF 업계 한 관계자는 "롯데건설은 지난 2월 시중은행 등과 결성한 2조3000억원 규모의 PF펀드 덕분에 은행이 잔금 대출이 불가능한 경우 일단 자금을 마련할 수 있을 것으로 보이지만, 잔금 이슈와 별개로 수분양자는 사기분양을 이유로 계약 취소 소송을 이어갈 전망"이라며 "생숙 자체의 매력도가 떨어진 상황이다 보니 용도 변경이 이뤄지지 않는 이상 다른 계약자를 찾기도 어려운 상황"이라 밝혔다.